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광진구에 사는 서모씨는 강동구 길동 소재의 상가를 법원 경매를 통해 매입했다. 서씨는 이를 속옷 가게로 운영할 계획이다.
그러나 서씨에게 황당한 일이 발생했다. 상가 관리사무소에서 서씨에게 전 소유자가 밀린 관리비와 연체료를 납부하라는 통보를 받은 것이다.
서씨는 자신이 소유하기 전 밀린 관리비와 연체료를 자기가 납부해야 할 의무가 없다고 생각해 돈을 내지 않았다. 그러자 상가 관리사무소도 서씨 가계에 대해 단전∙단수 조치를 취했다.
서씨가 전 소유자가 납부하지 않은 관리비와 연체료를 대신 내야할까. 또 상가 관리사무소의 단전∙단수 조치가 적법한 것일까.
법무법인 대지에 따르면 경매를 통해 해당 부동산을 소유하게 된 서씨는 특별승계인인 만큼 원칙적으로 전 소유자가 밀린 관리비를 납부할 의무가 있다.
공용부분 관리비에는 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등이 있다. 판례를 보면 특별승계인이 체납된 관리비를 납부할 의무가 있다고 판시했다.
집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지∙관리돼야 하고 적정한 유지관리를 위해 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 보장할 필요성이 있다는 것이다.
연체료의 경우에는 내지 않아도 된다. 전 소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아닌 만큼, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. 경매를 통해 부동산을 매수한 자는 연체된 관리비에 대해서는 납부의무가 있고, 연체료에 대해서는 납부의무가 없다는 얘기다.
관리사무소의 단전∙단수는 무리한 조치로 자칫하면 업무방해죄가 성립될 수 있다. 또 불법 단전∙단수 기간에는 해당 부동산을 사용하지 못하게 돼 그 기간 동안 발생한 관리비는 부담하지 않아도 된다.
박승재 변호사는 “단전∙단수 조치의 경우 매우 엄격한 기준을 가지고 불가피한 상황에만 적법한 조치로써 인정될 수 있다”며 “단순히 체납된 관리비와 연체료를 받기 위한 단전∙단수 조치는 불법행위”라고 말했다.
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