부동산 구입 요령

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부동산 구입 요령 - 펌.

지엠45 | 작성일 16-10-18 11:21 | 조회 320 | 추천 2 | 신고 0

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오늘 카페에 상투에 물리지 말라는 글 몇개썼더니 무슨 밑도 끝도 없이 집도 사지말라는 선대인 취급당해서 억울해서 글 씁니다...이래뵈도 집 4번이나 사본 사람입니다...이건 제가 몇번 집을 사고 판 경험에 비추어 생각나는대로 써봄..어디까지나 본인 생각..

1. 중개사 말은 믿지 않는다. 무조건 본인이 직접 발로뛰며 확인한다.

2. 전세로 살아보고 사도 늦지 않는다. 전세로 2년간 살면 그동네에서 어디가 살기 좋은지...아파트에서 어떤 동이 로얄동인지 그동에서 몇층까지 해가 잘 들어오는지...어느 아파트에 하자가 심한지 등등 당연히 알게 된다.

3. 남들이 팔때 사면 사기도 쉽고 싸게 사고 골라서 사며 잔금일 중도금 등등 모두 내가 유리할데로 하기 쉽다. 반대로 집을 팔때는 모두가 집을 사려고 할때 팔아라.

4. 애매한 것은 부동산에서 쥐약이다. 연식이든 평수든 지하철역에서 거리든 초등학교까지의 거리든 동네 수준이든 그것이 무엇이든 애매한 느낌이 드는 집은 사면 안된다. 뭐하나라도 똘똘하다고 내세울게두가지 이상되는 집을 사라. 애매하다고 싸보이는것을 사면 안팔려서 애먹는다.

5. 사고싶은게 있으면 주위 사람에게 물어본다. 남들이 관심없는건 재산가치가 없다. 나중에 내가 집팔려고 할때 집보러오는 사람들은 그동네 토박이가 아니다...관심이 있는 사람들이 소문듣고 사러와야 잘 팔리고 재산가치가 있는법이다.

6. 취득세 등기비용 중개수수료 등의 부대비용과 함께 그 집을 전세로 거주했을경우와의 차액에 대한 기회비용까지 고려하여 자기의 투자금액이 얼마인지를 파악하고 그 금액이상으로 본인이 원할때 매도가 가능한지을 냉정히 생각해본다.

예를 들어 7억원 하는 아파트를 사는데 그 집을 전세로 구하면 6억이라 치자...

그럼 집을 사자마자 취득세 1,540만원 중개수수료 350만원 채권할인 등 등기비용 100만원..한번에 2,000만원이 나가면서 매해 재산세 100만원, 전세로 구했으면 남았을 1억원에 대한 기회비용 2%만 잡아도 200만원(저축은행에 넣어놓으면 1년 2% 이자만 받음) 그럼 2년 가지고 있으면 아파트 원가는 7억 2,500만원이 된다. 2년뒤에 팔때 역시 중개수수료를 내야 하므로 결국 2년만에 3천이 올라도 본전이라는 얘기다...2년뒤에 3천이 올라야 하고 오른 가격에 내놓으면 매수자가 붙을지는 본인이 냉정히 생각해보라

7. 용적률 건폐율을 반드시 확인한다. 법정 상한 용적율을 다 쓴 고밀도 아파트는 대지지분만 있다고 생각하고 아파트 가격을 대지지분 평수로 나누어 땅값이 얼마인지 계산해본다.

특히 연식 10년 다되어가는 용적률 300% 가까이 되어 가는 아파트는 새아파트 프리미엄도 소멸하고 시간지날수록 낡을 일만 남아서 잘 안오른다...한마디로 건물 가치는 없다는 뜻....33평 아파트 용적률 280%라면 보통 대지지분이 10평내외다...아파트가 7억이라면 건물가치를 2억쳐줘도 평당 5천에 땅을 산다는 의미이다...평당 5천에 땅을 살만큼 입지가 좋은지를 다른 동네나 다른 아파트와 면밀히 비교하라..

8. 현대인은 한 지역에 거주하며 평생을 살 확률이 생각보다 낮다. 나중에 이사를 해야할 가능성도 고려해야한다. 내가 이 아파트를 사서 과연 몇년이나 이사 안가고 살지를 냉정히 생각해보라..

9.새아파트의 미래가 궁금하다면 5년전 10년전 랜드마크로 이름난 아파트를 방문해보라..여전히 시세가 견조한 아파트가 있고 그렇지 못한데가 있을것이다...그렇다면 그둘의 차이가 뭔지 분석하고 내가 사고싶은 아파트의 상황과 비교해보면 답을 쉽게 찾을수 있을것이다.

10. 아파트 소유는 생각보다 많은 비용과 리스크가 있다. 시가로 7억정도되면 연 재산세만 120만원이다. 그리고 세입자는 이사시 돌려받는 장기수선충당금도 통상 월 2,3만원 수준이지만 일년에 수십만원을 소유주는 부담해야한다. 사업자는 같은 금액의 전세일때보다 건강보험료에 더 많이...즉시 반영되며10년정도 지나면 평당 100만원 이상 소요되는 리모델링도 필요하며 배관누수 등 발생시 집주인의 책임으로 수리해야한다. 이러한 부담의 발생을 집 구매시 반드시 고려하라.

11. 집을 팔때는 매수자를 가장해서 중개업소에 전화로 집주인들의 전반적 매도호가를 파악하고 반대로 살때는 매도자로 가장하고 매수자들의 전반적 매도호가를 파악하라. 그러면 적정한 협상 범위가 나온다.

12. 집을 팔때는 여러 부동산에 내놓고 경쟁을 부추기고 살때는 한 부동산에만 의뢰하되 준비된 계약금 통장을 보여주는 등 저렴한 물건 확보시 확실한 계약하겠다는 의사를 보여주면 싸게 구입할 수 있다.

13. 사고자 하는 아파트의 단점을 가장 빨리 알고싶으면 그 아파트에서 전세로 1년 이상 거주한 사람에게 물어보면 된다.

왜냐하면 매도자나 중개사는 단점을 알아도 얘기안해준다...세입자 매도자 중개사를 제외한 나머지 사람들한테 단점 얘기해달라고 해봤자 어차피 몰라서 얘기못해준다.

14. 그 동네에 지하철이 생기는지 도로가 생기는지...생긴다면 어디 생기는지 언제 생기는지 어디와 연결되는건지...인터넷 찾으면 다 나온다...더 쉬운건 전세로 살아보면 저절로 알게 된다...

15. 따라서 가장 중요한건 살아보고도 사고싶다는 생각이 들면 사라...그것이 투자가치든 그냥 동네가 마음에 들어서든 그냥 내가 그집에 살면서 마음이 편해서든 무슨 이유든 좋다...사고싶은 마음이 들면 사라....하지만 잘 모르면서 선뜻 사지는 말아야한다.

16. 돈없어서 집 못사는 사람은 봤어도 집 없어서 못사는 사람 없다...당장 안사면 큰일날것처럼 굴지마라...당장 안사서 큰일난 사람보다는 당장 사버려서 고생하는 사람이 더 많다...특히 처음 사는 사람은 경험이 없어 주위 사람들..중개업자나 지인들 등등의 부화뇌동에 충동구매를 할 가능성이 높다...

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